← חזרה לדשבורד

⚙ PESSOA · הגדרות ואדריכלות

לוגיקת ניתוח הנכסים, משקולות ופרמטרי הגדרה — FAROL Scanner + PESSOA Deep · read-only view, edit via config.py

🏗 אדריכלות המערכת

# שלב 1 — FAROL Scanner 5 מקורות → Fusão (מיזוג/דה-דוב) → Crivo (פילטר מוקדם) → מועמדים לניתוח # שלב 2 — PESSOA Deep (לכל מועמד) נכס → claude -p "prompt" → A · B · C · D · E → composite 0–10 + ורדיקט # קלט לניתוח כל נכס כתובת · שטח m² · מחיר € · URL · תעודת אנרגיה · פרופיל שכונה · חציון €/m²

🔬 Crivo — פילטר מוקדם (Pre-score)

לפני PESSOA Deep, כל נכס מקבל ניקוד מוקדם. רק top N עם ציון > 0 נכנסים לניתוח עמוק.

# נוסחת Crivo (0–10) triage_score = 10 × ( price_fit × 40% + typology_fit × 20% + multi_source × 25% + freshness × 15% ) # price_fit: 1.0 אם בדיוק בחציון, 0 אם חריגה מ-±40% price_fit = max(0, 1 − deviation × 2) # סינון: חריגה מ-±40% → triage_score = 0 → לא נכנס לניתוח

משקולות Crivo

price_fit
40%קרבה למחיר חציון השכונה
typology_fit
20%T2=10, T1=9, T3=8.5, T0=6
multi_source
25%ריבוי לוחות → אות חיובי
freshness
15%טריות מודעה (placeholder)

ניקוד טיפולוגיה

T0
6.0/10
T1
9.0/10
T2
10.0/10
T3
8.5/10

🤖 5 סוכני-משנה — PESSOA Deep

Claude מנתח 5 ממדים בפרומפט אחד ומחזיר JSON עם ציון 0–10 לכל ממד + composite + ורדיקט.

A
SUB-AGENT Aפיננסי · Financial
  • תשואת שכירות LTR — שכ"ד שנתי ÷ מחיר רכישה
  • פוטנציאל AL (Airbnb/Booking) — תשואה קצרת-טווח
  • מחיר/m² מול חציון השכונה — under/over-priced?
  • ROI — כמה שנים עד החזר מלא + פוטנציאל עליית ערך
  • עלויות נלוות: ועד בית, IMI, ביטוח, ניהול
B
SUB-AGENT Bמבנה · Structural
  • מצב בניין — חדש / שופץ / מצב טוב / צריך שיפוץ
  • הערכת עלות שיפוץ נדרש לפני השכרה
  • תעודת אנרגיה (A+ עד G) — עלות + ערך שכ"ד
  • קומה + מעלית, חניה, מחסן, מרפסת, גינה
  • בניין היסטורי — הגבלות שיפוץ, עלויות שמירה
C
SUB-AGENT C · CRITICALמשפטי · Legal
  • רישום טאבו — caderneta predial + certidão permanente
  • עיקולים, חובות, penhoras → דגל אדום חמור
  • בעלות: private / banco / executor / מרובי בעלים
  • רישיון AL קיים / ניתן לקבל / חסום (Porto 2024)
  • ועד בית — חובות, ריבים, החלטות עיצור
D
SUB-AGENT Dמיקום · Location
  • שכונה: UNESCO / bohemian / מסחרי / מתחדש / פריפרי
  • מרחק ממרכז, קרבה למטרו: Trindade, Bolhão, Aliados
  • תשתיות: שוק, בתי קפה, חנויות, בית ספר, בית חולים
  • פרופיל דיירים: students / nomads / families / tourists
  • פיתוח עתידי — Campanhã, הרחבת Boavista
E
SUB-AGENT Eסיכון · Risk
  • סיכון שוק — יתיצבו/יירדו מחירי Porto?
  • נזילות — כמה קל ומהר למכור בשוק הנוכחי
  • תחרות AL בשכונה — כמה דירות Airbnb פעילות
  • שינויי רגולציה — חוקי AL, NHR, Golden Visa
  • סיכון Euribor — משכנתא משתנה מול קבועה
  • סיכון שוכר — despejo (פינוי) קשה בחוק PT

📊 סקאלת ורדיקט

קנייה חזקה8.5 – 10
קנייה7.0 – 8.4
המתן5.0 – 6.9
וותר3.0 – 4.9
וותר חד0 – 2.9

התראת WhatsApp נשלחת כאשר composite ≥ 7.5 · composite = ממוצע משוקלל שClaude מחשב בעצמו, ללא משקולות קשיחות בקוד.

🔧 פרמטרי הגדרה — config.py

תקציב ופילטרים

BUDGET_MIN
מחיר מינימום לסריקה
 €150,000
BUDGET_MAX
מחיר מקסימום לסריקה
 €650,000
TYPOLOGY_ALLOWED
טיפולוגיות כשירות
 T0, T1, T2, T3
CRIVO_PRICE_M2_TOLERANCE
חריגה מקס. מחציון שכונה לפני סינון
 ±40%

PESSOA Deep

PESSOA_TOP_N_INITIAL
מועמדים לניתוח — סריקה ראשונית
 50
PESSOA_TOP_N_WEEKLY
מועמדים לניתוח — סריקה שבועית
 20
NOTIFY_THRESHOLD_COMPOSITE
ציון מינימום להתראת WhatsApp
 7.5 / 10
PAGES_PER_SOURCE
עמודים מקסימום לסרוק בכל מקור
 20

דה-דוב (Fusão)

DEDUP_PRICE_TOL
הפרש מחיר מקס. לזיהוי נכס זהה
 ±5%
DEDUP_AREA_TOL_M2
הפרש שטח מקס. לזיהוי נכס זהה
 ±2 m²
DEDUP_ADDRESS_FUZZ
סף דמיון כתובת (rapidfuzz 0–100)
 88 / 100

סורק (Scraper)

REQUEST_DELAY_S
השהייה אקראית בין בקשות
 2.0–5.0 שנ׳
PAGES_PER_SOURCE
עמודים מקסימום
 20
מקורות
5 לוחות FAROL + Invest Porto
 idealista · imovirtual · casa_sapo
supercasa · custojusto · invest_porto

🗺 חציוני שכונות פורטו (€/m²)

ערכים אלה משמשים Crivo לסינון מחיר ואת סוכן A לניתוח under/overpricing.

שכונהחציון €/m²פרופיל
Ribeira5,500 €/m²UNESCO core · riverfront medieval · maximum tourist draw · AL premium ADR
Sé5,200 €/m²cathedral quarter above Ribeira · narrow streets · heritage-restricted · AL premium
Miragaia4,900 €/m²quiet western waterfront · old port · less tourist-saturated
Baixa5,100 €/m²modern commercial hub · Liberdade · metro/rail interchange
Santo Ildefonso4,700 €/m²Santa Catarina shopping · Bolhão market · central residential
Vitória4,700 €/m²historic residential · Clérigos nearby
São Nicolau5,000 €/m²port-wine heritage · riverside
Cedofeita4,600 €/m²bohemian · galleries · student/digital-nomad · 'Porto's Florentin'
Bonfim4,100 €/m²trendy · azulejo · independent cafés · AL-released 2024
Massarelos4,300 €/m²riverside parks · Cristal Palace · tram museum · quieter family-oriented
Boavista4,600 €/m²modern west · Casa da Música · business district · corporate tenants
Campanhã3,800 €/m²east · main train station (Souto de Moura redevelopment) · emerging gentrification

✏️ איך לכוון — Where to edit

שינוי פרמטרים (config.py)

ssh [email protected] nano /home/claude-user/projects/porto-pessoa/config.py # דוגמאות: BUDGET_MAX = 800_000 NOTIFY_THRESHOLD_COMPOSITE = 7.0 CRIVO_PRICE_M2_TOLERANCE = 0.50

שינוי שאלות הסוכן

# פרומפט FAROL: pipeline/pessoa_orchestrator.py → _build_prompt() # פרומפט Invest Porto: pipeline/score_invest_direct.py → PROMPT_TEMPLATE # הוסף שכונה: config.py → FREGUESIAS["Paranhos"] = ["paranhos"] config.py → FREGUESIA_MEDIANS_EUR_PER_M2["Paranhos"] = 3500